一、立法背景

随着上海城市规模和人口数量的不断扩张，住宅小区建筑消防设施损坏、消防车通道被占用以及私拉电线插座给电动车充电等火灾隐患时有发生，消防监督管理力量相对薄弱，消防安全态势不容乐观，亟需通过立法来加强住宅物业消防安全管理。2016年，为解决长期困扰住宅物业消防安全管理的难点问题，经过调研论证，《上海市住宅物业消防安全管理办法》被列为市政府正式立法项目。

二、主要内容

《上海市住宅物业消防安全管理办法（草案）》（以下简称《办法（草案）》）共七章四十四条，主要内容包括：

（一）明确政府及相关监管部门职责

为明确政府部门的职责分工，做好工作衔接，《办法（草案）》明确了各级政府的主体责任以及公安、房管、城管等部门的工作职责，同时明确了行业协会、学校、媒体等社会组织的消防培训、消防宣传等义务。

（二）落实消防安全责任

为厘清业主、使用人、业主大会、物业服务企业的权利义务，切实落实消防安全责任，《办法（草案）》分别明确了业主、物业使用人的权利义务，明确了业主大会、业主委员会、物业服务企业的职责。特别是为加强消防安全源头管理，落实物业服务企业消防安全管理的主体责任，《办法（草案）》从执法实践需求出发，明确了物业服务企业应当履行的“防火巡查、检查”、“保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通”、“消防设施、器材维护管理”、“制定灭火和应急疏散预案”等职责。

（三）加强日常消防安全管理

为把日常消防安全管理工作落到实处，《办法（草案）》将散见于各消防法律、法规的日常消防安全管理规定进行了梳理，明确了日常防火巡查、检查的工作要求和处置程序，明确了住宅物业区域内的禁止行为，强化了住宅小区电动车管理要求，明确了消防档案的建设要求。

执法实践中，业主将不符合消防要求的“架空层、设备层、避难层、车库”等出租盈利的行为较为常见，存在严重消防安全隐患，但对该类行为的执法依据不足。为此，《办法（草案）》针对上述行为设定了禁止性规定，并配套设定了罚则。

（四）强化消防设施的设置和维护

为规范消防设施的设置、管理、更新、维护，《办法（草案）》要求物业服务企业在管理区域内设置消防安全标识、标志，配置相应的消防器材，增设应急广播、报警装置等消防设施，明确了共用消防设施维护费用及专项维修资金紧急使用的情形和流程。

当前，本市部分10年以上高层住宅小区的建筑消防设施处于缺损或停用状态的现象比较普遍，一旦发生火灾，难以起到防火控火作用。出现上述现象的重要原因在于，相关专项维修资金的使用程序繁琐，存在资金到位难的问题。为解决该问题，参照《上海市住宅物业管理规定》的相关内容，《办法（草案）》对于专项维修资金的紧急使用作了规定。

（五）创新治理手段

为强化综合治理措施，督促各责任主体遵守消防安全管理要求，《办法（草案）》明确了将处罚信息纳入诚信记录，对违法搭建的建筑物不予登记，将消防安全履职情况与物业服务企业资质挂钩，鼓励投保火灾公众责任险等治理手段。

（六）新增法律责任

为确保责任落地，《办法（草案）》进一步细化了相关法律责任。一是对于出租、使用架空层、设备层、避难层、车库等不符合消防安全要求，由公安机关消防机构责令改正并处以罚款。二是对于物业服务企业未建立档案或档案不全的，由公安机关消防机构责令限期改正，逾期不改正的，处以警告；情节严重的，处以罚款。三是对于物业服务企业未在管理区域设置消防标识、标志的，由公安机关消防机构责令限期改正，逾期不改的，处以罚款。